南京裝修網訊：南京市近日公佈七條樓市調控措施,其中“按季度分解控制房價漲幅”、加強郊區市場管理等具體內容讓人耳目一新。專家認爲,“精裝修價格引入第三方評估”是新政中殺傷力的一條。但精裝修評估究竟如何操作?昨天,南京市物價部門就此進行了詳細解釋。與此同時,揚子晚報記者還採訪了南京市裝飾行業管理辦公室的相關負責人,請其就市場上的裝修現狀進行了點評。相關新聞>>精裝修價格引入第三方評估 按季度分解控制房價漲幅
裝修專家眼中的裝修價格
2000元/平米就能享受中等偏上水平的硬裝
3000元/平米可以享受配有一線品牌的地暖
4000元/平米這個價格已經算了
再高?這已經算裝修，沒法算價格了
新華社點評“寧七條”：
開年即打“預防針”說明南京仍面臨較大房價上漲壓力
南京市11日披露的《關於進一步加強我市房地產市場管理工作的通知》顯示,此次南京調控新政共包含七條具體措施。
多位地產界分析人士認爲,南京市調控思路仍然是“限房價、穩地價、增加保障房供應”,而開年即打“預防針”,說明南京仍面臨較大房價上漲壓力。統計數據顯示,截至今年1月,南京市新建商品住宅價格已連續19個月上漲,僅去年一年就上漲了15.6%,在70個大中城市中,南京漲幅僅次於上海、北京、廣州、深圳和廈門。另外,南京庫存量非常低,目前僅爲3.2萬套,而且其中還包含大量車位、商業等產品。因此整體上仍然是供小於求的狀態,房價上行壓力較大。
針對一些房價持續上漲的熱點城市,住建部副部長齊驥日前表示,這些城市今年1、2月份的數據顯示,雖然樓市交易量有所下降,但價格上漲依然明顯。從供需來看,仍舊呈現不平衡態勢。對於這類城市,應千方百計增加供應,尤其是中小套型供應。與此同時,爲緩解供求不足的矛盾,此類城市仍將繼續採取限購、限貸等調控措施。
因此南京市明確要求,如出現多個高價項目或造成指數較大上漲的樓盤,採取分時分流,合理引導。南京市住建委有關負責人表示,未來調控需要根據市場規律更加精細化,做好住房供應體系建設。
記者調查“精裝價”
南京樓盤精裝修價格“懸殊大”
萬元/平米低的也要3000
去年南京樓市驕陽似火，強大的需求量將價格步步推高。不過在物價部門嚴控報價的同時，如何提高售價成了開發商頭疼的事。這時，毛坯樓盤換裝精裝的風潮席捲開來。原先的毛坯價，加上標準不一的精裝修價格，成了購房者必須接受的買房成本。
城中的藍天華門國際花園、城南的金浦名城世家、奧南的金地自在城、江寧的託樂嘉街區、仙林的高科榮域及江浦的中海萬錦溪岸等品牌樓盤都在半路換起精裝新衣。這些樓盤中的精裝標準大多在3000元/平方米以上，這也成了目前市場上的主流精裝修標準。這些樓盤的精裝修大多爲普通的硬裝、部分包含地暖或空調、熱水器等冷暖設備。
此外，更高標準的精裝修也不少。例如，江浦的雅居樂濱江國際、河西的華潤悅府、江寧的綠城水晶藍灣等精裝修樓盤的裝修標準，多在5000元/平方米以上，可以算得上是精裝修標準中價格較高的樓盤。當然，對精裝修標準而言，沒有，只有更高。河西的宋都美域曾報出過7000元/平方米的裝修標準，而目前正在售的雨潤國際廣場，32000元/平方米的房價內，也包含高達7500元/平方米的精裝修。的要數長髮都市羲和，該盤曾在2012年報出過8000-10000元/平方米的超豪華精裝標準，號稱裝修產品從八國採購，電梯間、外立面以及室內衛生間和廚房陽臺的灰色石材都是買下一整座礦山後打磨出來的花崗岩原石。此外還包含集成在一個智能系統內的室內燈光、自動遮陽簾卷、中央空調、地暖等設備。吸人眼球的洗衣機，則號稱能洗玫瑰花而不散。
有業內人士認爲，推行精裝修成品房本是未來住宅建設環保化、產業化發展的趨勢。但缺乏標準覈對機制，各類眼花繚亂的產品，在推高精裝修價格的同時，也讓購房者更加摸不着頭腦。一項網站調查表明，南京大多數購房者可以接受的精裝修標準在4000元/平方米之內。不過在精裝修綁定銷售的面前，大多數想買房子的人除了接受也別無他法。
物價局解讀
精裝修評估機構由開發商自行聘任
“寧七條”規定開發商必須申報裝修價格，並由第三方機構進行評估，更被認爲有望擠掉目前精裝房的價格“水分”。昨日，南京市物價部門對這一政策給出了權威解釋，評估機構不由政府指派，而是由開發企業自行聘任，目前該政策已經實施。
新領證精裝房將審覈裝修價
“寧七條”中規定，今後將對開發企業成品住宅(即精裝房)的價格申報進行規範，開發商在申報精裝修商品房價格的同時，必須申報裝修價格及裝修標準，並由專業機構進行第三方裝修價格評估，在銷售時與房價一併在銷售現場明碼標價對外公示。
記者昨天從南京市物價部門獲悉，這一新政的操作細則已經通知到區級物價局，評估機構將由開發企業自行聘任。“只要是具備資質的價格評估機構，均可以勝任。”相關人士解釋說，政府不會推薦哪一家或是哪幾家機構，全部交由開發商聘請，對裝修價格進行評估後還要出具評估報告，並在銷售現場公示，讓買房人一目瞭然。
該人士還告訴揚子晚報記者，這項規定已經在實施當中，之前推出的精裝房源不在評估之列，但是新領預售證的項目會被提前告知必須進行裝修價格評估，否則通不過物價部門的房價審覈。
有人擔心“開發商找機構評估自己”不靠譜
到底什麼樣的機構屬於價格評估機構呢?記者在南京市物價局政務網查詢到，價格評估機構是指利用專業知識和專門技能對各種有形財產及無形資產進行測算、評估，並出具價格評估報告，且承擔相應法律責任的機構。根據價格評估機構的規模，分爲甲級、乙級、丙級三類，簡單來說，甲級的評估範圍爲全國，乙級爲省級，丙級爲市級，二手房交易中的估價機構便包含在內。
有業內人士擔心，開發商自己去找評估機構，這樣評估出來的價格會不會有貓膩?會不會不靠譜?也有業內人士認爲，精裝房應是今後的住宅產業標準，因此這一新政不會導致大批樓盤將精裝房改成毛坯房銷售，精裝成本的價格評估效果還需要觀望。不過，他相信引入評估機構有望抑制南京樓盤在裝修標準上的比拼，並促使其迴歸到正常的水平上來。
業內專家觀點
家庭裝修，2000元/平米就算中上等
南京裝飾行業管理辦公室相關負責人稱，4000元/平米算。
南京市裝飾行業管理辦公室的相關負責人昨表示，裝修涉及到不同材料成本和施工成本，確實很難有統一標準，但按照目前南京市內的建材及人工價格來估算，個人普通公寓房花費2000元/平方米，應該就能享受到中等偏上水平的硬裝。
中上等裝修含空調地暖不超過3000元/㎡
雖然材料檔次標準不一，但其實所謂全裝修房成本還是挺好測算的。這位南京裝飾行業管理辦公室的負責人表示，開發商終爲客戶提供的精裝一般分兩部分成本，材料成本和施工成本。材料方面一般就包括吊頂材料、漆牆或壁紙、踢腳線、線路插座、廚衛設備、壁櫃、地板、地磚、瓷磚及窗臺檯面等。一點的包含冷暖系統，也就是空調、鍋爐、地暖設備等。在這些材料成本之外，還要計算施工成本。這部分成本包括加上防水材料、沙子膩子等輔助材料以及人工成本。
按照目前南京的市場價格，如果沒有冷暖設備，一套150平方米的較大公寓，30萬元可以裝出中等偏上的硬裝，這算面積也就是每平方米2000元左右。該負責人介紹說，如果算上取暖設備，就算用一線品牌4萬多塊錢的大金空調、1萬多塊的熱水鍋爐，再加上價格較高的地暖系統，10萬多塊錢也夠了。綜合下來每平米也不超過3000元/平方米。
4000元/㎡，裝修無法計算但利潤更高
當然，裝修標準有高有低，但在不浪費的前提下，以南京目前各種材料的價格，4000元/平方米也夠裝出的效果。該負責人稱，花60萬元裝修一套150平方米的大戶型，這個標準已經非常高了。而且這還是以個人身份來估算的，如果是批量化裝修，成本肯定會更低。
那麼對於市場上號稱七八千甚至上萬元的裝修標準，其中水分有多大呢?這位負責人認爲，如果以品來衡量，那價格可以無限大。比如一般150平方米的大戶型，配一臺5匹一線品牌中央空調足夠用了，花費不過4萬-5萬元;但開發商給你裝臺8匹國際品牌空調提供享受，一臺空調就能花20萬，是否物有所值就看自己需求了。不過越的物件其利潤空間肯定也越高。即便如此，要達到每平米7000元以上的標準，光靠硬裝也撐不起來，必須要包含更多的軟裝飾產品。