精裝修價格引入第三方評估
按季度分解控制房價漲幅
本站訊：搶在北上廣深等國內一線城市之前，南京市近日出臺了樓市調控新政—《關於進一步加強我市房地產市場管理工作的通知》以及《關於加強我市住房保障和供應體系建設的意見》。記者從中獲悉，南京市的房產調控政策顯現出不少新思路，如房價控制目標將按季度分解調控，精裝修房的價格申報將引入第三方機構評估等。記者獲悉，新的調控檔案已經下發，快本週內就將正式對外公佈。
寧七條主要內容一覽
1 今後五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型佔比達到50%以上。
2 地塊在公佈出讓起始價的同時，公佈競爭的限價。
競價達到限價時仍有競爭的，改爲競爭配建保障房面積或保障房建設資金，配建面積多者或出資者爲競得人。
3 對於出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業，從嚴要求現售，以規避管理風險。
4 按季度分解控制房價漲幅，申報價格以中小戶型優先，合理價位優先，不漲價優先爲原則。如出現多個高價項目或造成指數較大上漲的樓盤，採取分時分流，合理引導。
5 新建精裝房需申報裝修價格及裝修標準，由專業機構進行第三方裝修價格評估。
6 2014年開始高淳溧水兩區的新建商品住房價格申報納入全市價格監管系統。
7 加大樓盤銷售價格監測，合理反映南京新建商品住宅價格水平。
看點1：精裝修成本審覈更嚴
政策：規範開發企業成品住宅的申報指導。對精裝修價格實行價格評估制度，在新建精裝修商品住房申報價格的同時，申報裝修價格及裝修標準，由專業機構進行第三方裝修價格評估，在銷售時與房價一併在銷售現場明碼標價對外公示。
解讀：去年來，南京在房價控制上始終採取“高壓”態勢，逼得不少開發商紛紛採取“毛坯改精裝”的方式拉擡售價，典型的是江北某高端樓盤，申報價格時每平方米的毛坯價格在15000元/㎡左右，可這樣的價格與開發商的“心理價位”落差較大，於是該樓盤推出了精裝房銷售，售價被拉高至22000多元/㎡。
河西樓盤萊蒙水榭春天的營銷負責人告訴記者，其實對精裝修的價格審覈一直是由物價部門執行，但是由於裝修環節的專業性，物價部門的審覈尺度往往並不十分嚴格，除非特別過分的報價，如2000元/㎡的裝修成本上報10000元/㎡肯定過不了之外，多數裝修報價想要透過並不難。
“如果引入專業的第三方機構，恐怕就沒那麼好糊弄了。”該人士表示，長期從事裝修業務的機構對於開發商提供的報價單應該會十分熟悉，把“水分”擠掉後，精裝修的實際成本將會有所降低。究竟“第三方機構”將從哪裏聘請?業內人士認爲不應該推薦營利性的裝修公司，而是類似裝修協會一類的民間機構。
看點2：重申“9050”政策及土地新政
政策：完善住房供應結構，針對供需失衡、中小戶型佔比偏低的狀況，進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例，把滿足羣衆的剛性自住需求放在更加突出位置。今後五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型佔比達到50%以上。針對土地市場競爭情況，地塊在公佈出讓起始價的同時，公佈競爭的限價。競價達到限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改爲競爭配建保障房面積或保障房建設資金，配建面積多者或出資者爲競得人。
解讀：其實早在2月底，南京市國土部門便在“關於土地出讓模式調整的說明”新聞稿中，對外公佈了南京將採取“限地價、競配建”的方式賣地，明確南京市90平方米以下商品住房的面積要佔全部商品住房比例的50%以上，並作爲土地出讓的條件，寫入出讓合同當中。新競價方式推出後的“限地價”土地拍賣會將於3月28日舉行，5幅居住用地均被限制了地價。
看點3：首提分散建設保障房
政策：加大保障房建設力度，在集中建設四大保障房片區基礎上，積極探索集中和分區建設並舉的模式，今後在部分開發地塊出讓時，配建一定比例的保障房作爲前置條件。對出讓住宅用地面積10萬平方米以上的商品房小區，原則上配建建築面積不少於5%的保障性住房。
解讀：與過去集中建設四大保障房片區不同的是，“寧七條”提出分散建設的方式，按照新政，若普通商品房小區的容積率按2.0計算的話，用地面積10萬平方米的小區將會提供20萬平方米的住宅，其5%也就是1萬平方米的建築面積爲保障房。相關人士透露，保障房的套型面積也有嚴格規定，公租房面積控制在50平方米左右，限價房面積控制在90平方米以內。按套均70平方米計算，這個中等規模小區內將出現140多套保障房。
看點4：高淳溧水兩區納入全市房價統計
政策：加強對江寧、浦口、六合、溧水、高淳區五個郊區房地產市場的監管力度。江寧、浦口、六合、溧水、高淳區五個區的新建商品住宅項目在申請銷售許可審批前，報物價、住建部門備案。鑑於統計局已經將高淳、溧水兩區新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格指數統計範圍，2014年開始兩區新建商品住房價格申報納入全市價格監管系統。
解讀：去年下半年至今，由於高淳、溧水兩個板塊升級爲南京市新區，這兩個板塊的房地產開發項目供銷兩旺，也吸引了不少開發商的關注，如雅居樂、萬科、碧桂園等地產企業紛紛在溧水、高淳拿地，因此，這兩大板塊的房價審覈急需納入全市的統一範疇。
此外，高淳溧水兩區的房價統計也將進入全市房產價格監管系統，這將在一定程度上拉低南京市的房價水平，不過這兩地的開發商想賣高價也將更難。
看點5：延遲交房鬧糾紛的今後只能賣現房
政策：爲了防範企業資金風險，維護購房人的合法權益，申請商品住房預售的項目要嚴格按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定執行。對於出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業，從嚴要求現售，以規避管理風險。
解讀：由於種種原因導致延期交房的企業，在南京房地產市場上不在少數，不過因此發生糾紛甚至打官司的並不多見，業內人士認爲該項政策旨在給開發商敲響“警鐘”，如果因延遲交房導致買房人的過激反應，將自食其果。不過該人士也表示，目前南京在售的樓盤多爲項目公司操作，即一個樓盤一家公司，房子賣光了，開發企業可能都將註銷，因此這一政策也許會淪爲一紙空文。
看點6：按季度調控房價漲幅
政策：加強申報價格指導，按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數漲幅過高，則對當季度目標進行動態調整和控制。申報價格以中小戶型優先，合理價位優先，不漲價優先爲原則。
解讀：去年3月份，南京出臺了房價控制目標，將2013年度南京全市新建商品住房的價格漲幅限定在低於城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。儘管截至目前，這一目標是否完成尚未有官方消息的確認，不過開發商受此影響，房價漲幅確實比以往有所降低。
南京市物價部門相關人士表示，“按季度分解控制房價漲幅”是一個新的提法，更加強調房價控制是一個動態的過程。該人士介紹說，統計局每個月都會定期發佈全國70座大中城市的房價指數，南京市物價部門也是參考這一數值來調整南京市的房價指數，“如果當月房價漲幅過快，下個季度的控制目標就會有所調整”，該人士說。對漲價樓盤的審覈肯定會非常嚴格，因此小漲或是不漲的項目將優先審覈。
看點7：房不得集中上市
政策：南京全市如出現多個高價項目或造成指數較大上漲的樓盤，採取分時分流，合理引導。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接受物價、住建部門價格指導的，暫不核發銷售許可證。
解讀：所謂“高價項目”，南京市物價部門相關人士表示，“高價”的定義有四個條件，要跟同類樓盤的價格相比較，跟周邊樓盤的價格比較，跟同區域內的樓盤比較，還要跟自身樓盤過去的房源價格相比較。一旦被界定爲房價過高，將不予發放預售證。值得一提的是，“寧七條”中提出將分時引導房上市，也就是說，如果高價樓盤的集中上市將導致南京市的房價指數迅速提升，在每月公佈的全國70座大中城市的房價統計表上名列前茅，南京市將暫緩其上市，透過行政化的手段壓低房價指數。
各方反應
開發商：要加緊跑量
對於突如其來的新政，開發商倒顯得較爲淡定，“無非就是穩價跑量唄”。河西一家樓盤的營銷負責人對記者表示，目前南京不少去年漲幅較大的板塊，例如仙林湖及江寧百家湖、九龍湖區域，由於樓盤競爭激烈、價高量大，都出現一定滯銷的苗頭。對於後市，肯定要採取穩價走量的方式。而實際上就在昨日，江寧九龍湖區域的保利中央公園就針對在售70平方米戶型推出了一成首付，其餘半年內付清再貸款的促銷活動，這樣首付竟然低至了12萬元。而對於這次活動起因，置業顧問表示是這個戶型不太好賣。
“價格一直報不上去，也不可能不開盤啊，財務成本在那擺着呢。”另一位房企負責人說道，南京的價格控制一直存在，但開發商不可能不賣房子，特別是對央企而言，保證銷售額及現金流太重要了。
購房者：暫時不買了
“暫時肯定不買了。”聽說新政的消息後，在新街口上班的陳小姐說道。她表示近自己經常聽見外地降價的消息，現在南京又調控，自己本來還有投資的打算，但目前肯定要謀定而後動，觀察下市場走勢再說了。她表示，不少板塊去年漲得過多，現在入市肯定不是時候，不過會轉而多觀察新興板塊的動向。相對於投資者，剛需客的選擇面更小。一位剛工作不久的白領王小姐對記者表示，自己還是想在年內把買房大事解決掉。但目前前景不明，可能不會選擇在上半年出手了。