“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
“大產權房“即“小產權房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效爲原則。但也區分爲不同情況;
嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房、鄉產權房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區別對待。
對於已購公房來說，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%,就可以等同爲商品房上市出售;
鄉產權房歸農村集體所有，產權關係很難改變，很難過渡爲完全產權，否則將會動搖的土地制度;
對於使用權房來說，上市出售則會有一線希望，因爲，也在一直提倡並做着改革試點的努力。
●購買小產權房屋存在哪些風險?
一、使用權房、鄉產房和小產權房無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
二、因爲有規定，農民集體的土地的使用權不得出讓和出售。像小產權中的鄉產房、村產房等並沒有的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉，如果遇到徵地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，就會缺少法律支援。
三、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。