公寓房是商業地產投資中爲廣泛的一種地產形式。公寓式住宅早是舶來品，相對於獨院獨戶的別墅，更爲經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的職員、政府公務員居住;還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。
公寓屋又可細分爲排房(Town House)、單元公寓屋(Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產權和使用權，但必須受到管理部門的約束，並要交付一定數量的管理費;股東屋的特點是個人不擁有任何產權，僅擁有其中一部分股權和使用權，產權屬於公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產權;公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。
還可根據公寓的結構和型態，將其區分爲小型公寓、花園公寓和高層公寓。
人們比較熟悉的一般是根據用途分爲普通住宅公寓、商住兩用公寓、酒店式公寓三種形式。
普通住宅公寓
住宅公寓，70年產權，戶型面積小，30-60平米;精裝修交房標準，拎包即可入住。配套設施完善，物業管理提供高於普通住宅的額外優質服務，銷售價格一般高於區域整體水平。
商住兩用公寓
商務公寓，40年產權，一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司。價格相對寫字樓較低，首付可達2成，按揭可達20-30年，產權性質爲商務公寓，非純寫字樓。
酒店式公寓
商務公寓，40年產權，面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高，大多位於城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便，一般以只租不售和產權式經營爲主。大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細緻、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高
公寓和住宅功能和使用區別：
1、住宅居住人數較少，每戶僅3-4人，規範取3.5人;公寓通常居住人數較多，每房間4-8人，有時更多。
2、住宅里居住的人員，主要是家庭成員，居住時間較長，幾年、幾十年甚至一輩子;公寓里居住的人員，主要是社會成員，居住時間短，幾天、幾個月或者幾年。
3、住宅裏的人員對環境熟悉，火災時逃生便利，時間較短;公寓里居住的人員對環境不熟悉，火災時逃生不便利，時間較長。
4、在《住宅設計規範》中住宅的各部分功能空間使用面積象臥室、起居室、衛生間、廚房都有小使用面積要求，雙人臥室爲10平方米，單人臥室爲6平方米，兼起居室的臥室爲12平方米，一類二類廚房面積爲4平方米，三類四類廚房面積爲5平方米，而公寓則沒有嚴格要求，甚至可以不設廚房。
5、室內環境要求不相同。住宅要求每套至少應有一個居住空間能獲得冬季日照，臥室起居室廚房應設定外窗，窗地面積比不應小於1/7，而公寓則沒有日照和通風面積要求。