房屋產權證
如何申請辦理二手房買賣房產登記
居民個人申請辦理房屋所有權登記，一般需要經過四個程序。
1、申報。房屋所有人(包括共有人)應在法律規定的期限內向房屋所在地的縣級人民政府房地產管理部門申請房屋所有權登記。所有人申報時應當填寫申請書並按規定提交申請人的身份證件、原房屋所有權證、房屋買賣合同等有關證件。
2、調查。房屋管理登記機關在接到申請後會對房屋的權屬、性質、房屋坐落、四至、面積等進行具體調查。
3、審覈、公告。房產管理登記機關依據房屋權屬調查的結果，對房屋的權屬、面積，用途等進行全面審覈，並將審覈的結果予以公告。公告的內容包括：房屋的所有者、各項權利擁有者的姓名、地址;准予登記的房屋的權屬、性質、面積、坐落、四至;當事人提出異議的期限、方式和受理機關;其他事項。
4、註冊登記、頒發房產所有權證。公告期滿，如果沒有人對房產申請登記提出異議，房管機關就會進行註冊登記併發給房屋所有權證，對共有房屋除發給共同推舉的執證人一份房屋所有權證外，對其他共有人會同時頒發房產共有權保持證。
首先，必須明確的一點是，購買二手房必須辦理房產登記。根據《城市私有房屋管理條例》第9條關於“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定，房屋買賣必須依照法律規定到房屋所在地房管機關辦理房屋所有權轉移手續後，方纔合法有效。而老王購買房屋後，還未辦理房屋過戶登記手續，因此他還不是該房屋真正的主人。
其次，老王應當到其所在的縣級人民政府房地產行政主管部門辦理房屋過戶手續。《城市房屋權屬登記管理辦法》第8條第3款規定：“直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。”據此，老王應當向其所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門申請辦理房屋過戶手續。
最後，老王在辦理房屋過戶手續時應當提交相關的材料。根據《城市房地產轉讓管理規定》第3條關於辦理過戶程序的規定可知，老王需持和原房主簽訂的房屋買賣合同、原房主的房產證、老王和原房主的合法證明(身份證、戶口本)等有關檔案向當地房地產管理部門提出申請，並申報成交價格。經房地產管理部門對提供的有關檔案進行審查，並覈實申報的成交價格，老王繳納了有關稅費後，房地產管理部門就爲其辦理房屋過戶登記手續，並核發房產證，這時老王纔是房屋的真正主人。
癥結所在
本問題的癥結在於諮詢者不知道買賣二手房應如何辦理房產登記。
辦理商品房產權證需要多少時間
居民在辦理商品房產權證時，一般按照下列程序進行：
(1)預告登記：根據《中華人民共和國物權法》、國家建設部《房屋登記辦法》和《城鎮房地產登記辦法》，商品房預購人爲保障自己的權利，可以向房地產登記機構申請預購商品房預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人(即購房小業主)同意，預售人(即開發商)處分該不動產的，不發生物權效力。進行預告登記的目的在於有效防止開發商“一房多賣”或“售後再押”，切實保護廣大購房小業主的合法權益。《城鎮房地產登記辦法》規定，開發商沒有在規定或者雙方約定的期限內配合辦理的，購房小業主可以單方持房屋買賣合同、繳款憑證、身份證明等資料向房地產交易登記機構申請辦理，並領取《預購商品房預告登記證明書》。
辦理時間：爲方便羣衆辦事，市房地產交易登記中心實行預購商品房預告登記與預售商品房合同備案合併辦理，在覈準預購商品房預告登記時，一併確認預售商品房合同備案，辦理時限爲9個工作日。爲提高效率，市房地產交易登記中心可依申請人需要對預購商品房預告登記和預購商品房抵押權預告登記合併受理。合併受理後，按揭付款的預購商品房預告登記，不但一次申請可以辦妥，而且辦理時限由17個工作日縮短爲9個工作日。
辦理費用：房地產登記機構按件收取房屋登記費(住宅登記費：個人爲50元/件，單位爲80元/件;非住宅爲550元/件)。
(2) 權屬登記：購買新建商品房屋，開發商已按規定確認產權的，買房人應當自房屋交付使用之日起30日內，憑房屋買賣合同等資料申請辦理確認權屬登記，領取房地產權證;委託開發商申請辦理登記的，開發商應當自房屋交付使用之日起30日內申請辦理。
需繳交資料：房地產登記申請書、房地產他項權利登記申請書(已設定抵押的)、房屋面積測繪成果報告書、用地來源檔案、房屋報建檔案、預售許可證(屬商品房項目的)(提交複印件)、樓盤單元明細表、身份證明、公安部門門牌證明、拆遷前原房屋的房地產證(合作開發或自己開發自有房地產的)、移交房屋證明(土地出讓合同條款裏規定要移交有關房屋及直管房拆遷的)、在建工程抵押登記證明書(已設定在建工程抵押的)、銀行與開發企業確定抵押情況的報告(實測面積、門牌與抵押登記證明書記載的面積不相符的)。
辦理時間：自收件視窗立案受理,領取《房地產交易登記受理回執》之日計算30個工作日。
(3)領證
如何辦理房地產抵押登記
房地產抵押登記程序如何辦理?
房地產抵押合同簽訂之日起30日內，抵押當事人應到房地產所在地的房屋管理部門辦理房地產抵押登記手續，房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
辦理登記時，抵押當事人應提交下列檔案：
(l)主合同及抵押合同;
(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(3)抵押登記申請書;
(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;
(5)以預售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預售合同;
(6)可以證明抵押人有權設定抵押權的檔案與證明材料;
(7)可以證明抵押房地產價值的材料;如有效的房地產評估報告;
(8)登記機關認爲必要的其他檔案。
登記機關應對抵押申請進行審覈，權屬清楚、證明材料齊全的，應在登記受理之日起15日內作出是否准予登記的書面答覆，並予以登記發證：
(l)以依法取得房屋所有權的房地產抵押的，登記機關應在原《房屋所有權證》上作他項權利記載，交由抵押人收執，同時向抵押人頒發《房屋他項權證》;
(2)以預售商品房或在建工程抵押的，登記機關應在抵押合同上作記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。
房地產抵押登記自抵押登記之日起生效。如未辦理抵押登記，可能給你造成損失。
哪些房地產不能辦理抵押登記
(1)權屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);
(2)根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的;
(3)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(5)權屬有爭議的;
(6)法律、法規或市政府規定禁止抵押的;
(7)除鄉(鎮)、村企業廠房等建築物佔用範圍的集體土地使用權利依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使用權。
房地產如何轉讓，哪些房地產不得轉讓呢
一、房地產如何轉讓?
房地產轉讓的主要方式有：
1、房地產買賣，這是房地產轉讓的主要方式，轉讓人將房地產移轉給受讓人所有，受讓人取得房地產權並支付相應價款。必哪些房地產不得轉讓呢?
須注意，城市房地產買賣中的地產只能轉移使用權，所有權仍屬國家。
2、房地產贈與，即贈與人將房地產無償轉移給受贈人的行爲。需要注意：城市公有房屋的所有權屬於國家，使用單位或者個人不得進行贈與，土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。
3、其他合法方式。主要有：(1)以房地產價格入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發經營地產，而使房地產權屬發生變更的;(3)因企業被收購、兼併或合併，房地產權屬隨之轉移的;(4)以房地產抵債的;(5)法律、法規規定的其他情形。
上述3中的(1)、(2)、(3)、(4)情形，近幾年表現的比較多，是隨房地產市場經濟的發展而產生，另，互換房也是常見的一種轉讓形式。
(三)房地產轉讓的條件
房地產轉讓作爲房地產權利人將房地產產權轉移給另一方的行爲，但其行爲並非任意的，不受約束的，《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等法律、法規及規章對此採取了區分情況、區分對待的方法，從兩個角度對房地產轉讓的條件作出界定，一是房地產轉讓的禁止條件，一是允許條件。
二、哪些房地產不得轉讓呢?
禁止房地產轉讓的情形包括：
1、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
2、依法收回土地使用權的;
3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
4、權屬有爭議的;
5、未依法登記領取權屬證書的;
6、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
法律、法規規定禁止轉讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現行法律、行政法規規定的其他情形，也包括將來法律、行政法規就新的情況作出的決定，必須指出的是，這裏所述禁止轉讓情形不包括一般部門規章、地方立法和地方規章規定的情形。