去庫存
房地產定要去庫存化房價會不會受影響
目前市場上庫存狀況普遍不樂觀。數據顯示，全國商品房待售面積持續增長，住宅待售面積略有減少。9月全國住宅待售面積較前期高位4月下降1.6%。在中原地產監測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化週期來看，三成城市超過一年。
庫存問題是一個分化的數據：目前一二線市場在2014年“930”一系列刺激下，庫存數據壓力有所緩解，壓力大的主要體現在三四線城市。
庫存危機的另一大擔心來自新開工降幅有所收窄。9月房地產開發投資額累計同比增長2.6%，其中住宅投資額僅增長1.7%。分地區來看，西部地區表現最弱，而東部地區表現相對較好，這主要由於東部地區房地產銷售情況明顯好於中西部地區。
基於此，房地產未來去庫存應當在哪些方向上努力?
首先，信貸政策的繼續寬鬆仍然顯得必要。從去年以來，降息通道已經全面開啟，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息後，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬。資金流動性的寬鬆對購房需求的提升有直接作用。
其二，直接購房減免稅費和增加購房補貼。這一思路在部分城市已經實行，比如鄭州市政府此前宣佈，相關家庭若自願放棄保障房購房資格，轉而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內部分給予每平方米800元的補貼。
其三，降低房企融資難度。目前看，僅10月份就有12家企業發佈內地公司債或非公開發行股票，募集資金額達到了470億，國家在融資端爲開發商釋放流動性的節奏在加快，考慮到融資成本的逐步降低，預計越來越多的房企會進行債權類融資。
其四，棚戶區改造爲去庫存提供了新的需求端。2015年“兩會”政府工作報告中明確將“穩定住房消費”列爲加快培育的六大消費增長點之一。在房地產開發投資增速持續走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造，並提出實施三年行動計劃。
其五，伴隨全面二孩政策實行後加快戶籍改革。戶籍制度的優化將降低工作居住證轉戶難度，即使在限購執行嚴格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來以人爲本的城鎮化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，也將有利於新增戶籍人口的購房需求。
樓市去庫存的兩種思路
最近有關國家住房銀行的話題熱度比較高，這與當前房地產行業去庫存的壓力有關。根據國家統計局發佈的有關數據，2015年前三季度，全國商品房待售面積66510萬平方米，與去年同期相比增長了16.4%，而2010年全國商品房待售面積尚未及2億平方米，2014年時全國待售面積已經突破了6億平方米。
對於待售房地產的化解應對政策，現在市場有兩種主流意見。一種是要透過對投資性住房進行物業投資稅的徵收，來促使主要由投資行爲影響的房地產價格迴歸到均衡水平，從而讓市場中的無效自住需求得到釋放，使之從無效需求變成有效市場需求，促進房地產行業待售積壓住房去庫存。依此盤活房地產業的同時，也讓房地產價格帶動的企業成本價格(含人力或勞動力再生產成本)合理迴歸，以及房地產業對其他實業的資金擠出效應和哄擡資金價格效應得到緩解。
第二種意見是不針對住房投資行爲引導的市場價格透過物業投資稅來引導，維持現有房地產價格，透過加大寬鬆貨幣的寬鬆力度，改變貨幣供應與商品供應的配比比例，以隱性的或者顯性的通脹(或者貨幣貶值)來消化房地產業的待售商品房庫存壓力。這一過程中，除了維持低利率政策、降低其他實業企業的資金成本以外，再輔以定向寬鬆財政政策，來平衡隱性或者顯性通脹過程中的各產業均衡，以及撫慰此過程中不同羣體的利益得失。
這兩種意見在政策邏輯層面，大致都是可以站得住腳的。從起點到終點，兩種政策執行下來，都有實現目標的可能性，也就是殊途同歸。但是在執行過程中，有一個很大的國際經濟變量，如果考慮進去的話，兩種政策具體執行的利弊就會有一個明顯差異。如果是執行第一種政策思路，對於國內羣體所要承受的壓力，需要有合理的預期。這種思路，整體執行過程最大的好處是內部可控，中間受制於國際經濟變量的可能性相對很小。物業投資稅在全球市場是一個相對普遍的設定，一旦採用，對投資人的全球資產配置而言，並不構成一個影響較大的變量。
如果是第二種思路，在政策執行初期國內羣體要承擔的壓力相對較小，因爲通脹的效果和貨幣購買力與國際資產配置得失變化並不明顯，而一旦執行到中期，國際變量的壓力就不再是內部經濟政策可控的了，即便在這一過程中，人民幣國際化和自由化的進程放慢腳步，相關管控之外的全球與資金進出的總量也難以估計。
兩種政策思路各有利弊，做選擇應該考慮執行過程中的變量是否可控，熱議的國家住房銀行這類機構是否設定，如何設定，首先可能也得看採用以上哪種思路。
去庫存不等於賣房子
在很多學者眼中，近期中國經濟增速持續下行，最關鍵的因素之一就在於房地產投資不斷萎縮，而背後的直接原因正是房地產市場庫存過高。
正因爲如此，今年的中央經濟工作會議以罕見的篇幅對房地產市場去庫存化政策作了較多的規定，並把“去庫存”納爲2016年經濟工作的“五大任務”之一。
根據國家統計局的定義，房地產的“庫存”含義應該是比較清楚的：即指商品房(資料、團購、論壇)待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。
也就是說，房地產的“庫存”並不是如某些人士所認爲的那樣，被泛化爲“十三五”規劃中要新建的住房，也不是房地產開發商已經獲得土地但沒有開發的住房，更不包括沒有進入商品房市場的保障性住房及棚戶區改造的返遷房。
如果住房市場“庫存”按照這樣的界定，那麼當前一線城市及人口流入較多的部分二線城市，基本不用擔憂去庫存的問題，因爲這些城市的房地產市場不僅庫存去化率已大致回到市場正常水平，而且商品房價格有所上升，又開始刺激投資者涌入市場。
基於此，對於這類城市的房地產市場，去庫存的任務要差別性地對待，至少不能再採取各種優惠政策來鼓勵住房投資者。事實上，這些城市房地產市場的價格已經過高，新進入的農民工及大部分住房消費者基本沒有支付能力進入這樣的市場。
所以，對於一線城市及部分二線城市來說，房地產市場去庫存的實質就是不能以優惠政策來形成錯誤的激勵，讓大量的投資或投機需求再涌入市場，而應該讓這些城市按市場法則去自行調整與恢復。
房地產市場真正庫存嚴重過剩的是三線和四線城市，及部分二線城市。當前“去庫存”任務主要針對的正是這些城市。
對於這一部分市場而言，採取讓農民進城購買、讓房地產開發商降價、讓投資者購買出租等優惠政策，一定程度上會起到作用，但效果也不能過於高估。因爲這些城市主要的問題在於沒有產業支撐、就業機會少，想讓農民自願遷移到這些城市購買住房並不是一件易事。
而對於投資者來說，這類城市的房價已經持續下跌近兩年，很難讓他們產生進場投資的意願。另外，讓房地產開發商降價促銷也不是容易的事情，因爲這些城市多數地方的房價本來就不算高。
更重要的是，這些城市房地產市場之所以嚴重過剩，不僅在於當前已經存在的可供銷售和可供出租的存量房難以消化，還有另外兩大問題需要解決。
一是這些城市的不少新城有變成“空城”和“死城”的風險，房地產開發商就算已經把房子賣出去，但如果接手的是投資性住房需求，購房者既難以賣出去也難以租出去，空置率相當驚人，這等於是把原來存在於開發商手中的風險轉移到購房者手中，依然有可能會蔓延到金融市場。
二是這些城市的住房市場去庫存化不僅在於如何把目前過多的住房銷售出去，更在於如何切斷再增加住房庫存的根源。可以說，如果不能做到這點，即使現在的住房庫存消化了，新的庫存又會涌現。
所以，對當前三、四線城市及部分二線城市的房地產市場來說，去庫存化的核心就是要斬斷住房市場再快速擴張的根源。這些根源既包括不少地方的土地財政、對GDP過分追求的偏好，也包括少數官員的尋租與設租等。
所以，這些城市的房地產去庫存化並非僅僅是把現有的住房賣出去那樣簡單，還需要進行一系列的制度改革。